지난 [1편]에서는 전세 월세 검증기가 뭘 보여주는지 다뤘습니다. 이번 편에서는 손익분기 공식을 어떻게 유도했는지, 대출 반영 구조를 어떻게 짰는지 기록합니다.
1. 손익분기점, 수식으로 풀어보기
이 계산기의 핵심은 “전세와 월세 중 뭐가 유리한가”를 가르는 지점을 찾는 것이었습니다. 두 선택지의 연간 비용을 각각 정의해봤습니다.
전세의 연간 비용 = 묶인 보증금 × 목돈 운용 수익률(기회비용)
월세의 연간 비용 = 연간 월세
두 비용이 같아지는 지점(손익분기)을 구하면 됩니다.
묶인 보증금 × 운용 수익률 = 연간 월세
운용 수익률 = 연간 월세 ÷ 묶인 보증금
그런데 이 식, 어디서 많이 본 모양입니다. 바로 전월세전환율 공식과 정확히 같은 형태입니다.
전환율 = (연간 월세 ÷ 보증금 차액) × 100
즉 “손익분기가 되는 운용 수익률”은 곧 그 계약의 전환율과 같은 값이라는 걸 수식으로 확인할 수 있었습니다. 이걸 코드로 옮기면 별도의 복잡한 공식이 필요 없어집니다. 전환율만 계산해두면, 그 값 자체가 바로 손익분기 기준선이 됩니다.
const conversionRate = depositDiff > 0 ? (annualRent / depositDiff) * 100 : 0;
// conversionRate 자체가 손익분기 운용 수익률
2. 대출을 반영하면서 기회비용과 이자비용을 분리하기
처음엔 “보증금 전체 × 운용 수익률”로 단순하게 계산했는데, 전세자금대출을 반영하려니 이 방식이 안 맞았습니다. 대출로 조달한 돈은 애초에 내 돈이 아니라서 “굴릴 기회를 포기한 것”이 아니라 “빌린 값을 이자로 치르는 것”이기 때문입니다. 그래서 묶인 보증금을 자기자본과 대출금으로 나눠서 각각 다르게 계산했습니다.
const selfFunded = Math.max(0, depositDiff - loanAmount);
const jeonseAnnualCost = Math.round(
selfFunded * (investRate / 100) + // 자기자본: 기회비용
loanAmount * (loanRate / 100) // 대출금: 실제 이자비용
);
Math.max(0, ...)로 감싼 이유는, 혹시 사용자가 대출 금액을 보증금 차액보다 크게 입력하는 실수를 해도 음수가 나오지 않도록 방어하기 위해서입니다. 이렇게 나누고 나니, 대출 비중이 클수록 전세 쪽 비용이 “내 돈이 얼마나 묶여있는지”보다 “대출 금리가 얼마인지”에 더 크게 좌우되는 구조가 자연스럽게 만들어졌습니다.
3. 법정 상한 배지를 계약 유형에 따라 조건부로 표시하기
법정 상한(4.75%)은 갱신 계약에만 적용되고 신규 계약에는 적용되지 않습니다. 이 차이를 무시하고 항상 같은 배지를 보여주면 잘못된 정보가 됩니다. 그래서 계약 유형을 토글 버튼으로 먼저 선택하게 하고, 그 값에 따라 완전히 다른 안내를 보여주도록 분기했습니다.
if (contractType === 'renew') {
if (conversionRate > LEGAL_CAP) {
legalBadgeEl.innerHTML = `⚠️ 법정 상한(${LEGAL_CAP}%) 초과 — 갱신계약이라면 조정을 요청할 수 있어요`;
} else {
legalBadgeEl.innerHTML = `✅ 법정 상한(${LEGAL_CAP}%) 이내`;
}
} else {
legalBadgeEl.innerHTML = `ℹ️ 신규 계약은 법정 상한 적용 대상이 아니에요`;
}
같은 전환율 숫자라도 계약 유형에 따라 완전히 다른 메시지가 나가야 한다는 점이, 단순히 숫자 하나 보여주는 것보다 신경 써야 할 부분이 많았습니다.
4. 지어낸 통계 대신 실시간 링크로
계산기 초기 버전에는 “서울 아파트 평균 전환율 O%”처럼 참고용 숫자를 넣어볼까 고민했습니다. 그런데 이 수치는 분기마다 바뀌고, 검색 시점에 정확한 최신값을 확신할 수 없었습니다. 확인되지 않은 숫자를 계산기에 박아두는 것보다, 실시간으로 갱신되는 공식 통계 페이지로 바로 연결하는 게 더 정직한 선택이라고 판단했습니다.
<a class="link-card" href="https://housinginfo.seoul.go.kr/hmpg/rent/rent/rentDetail.do" target="_blank" rel="noopener">
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계산기가 모든 걸 알려주려 하기보다, 모르는 부분은 더 정확한 출처로 안내하는 편이 결국 더 신뢰할 수 있는 도구를 만든다는 걸 이번에도 다시 확인했습니다.
5. 마무리하며
이번 프로젝트에서 흥미로웠던 건, 별개로 보였던 두 개념(손익분기 운용 수익률과 전월세전환율)이 사실 같은 수식이었다는 걸 발견한 순간이었습니다. 복잡한 통념을 검증하려고 시작했는데, 파고들어 보니 이미 존재하는 지표(전환율) 하나로 설명이 끝나는 경우였습니다. 어떤 문제든 새 계산식을 만들기 전에, 이미 있는 지표로 설명되는 건 아닌지 먼저 확인하는 습관이 이번에 도움이 됐습니다.
무료로 직접 사용해보고 싶으시다면 [1편]에 링크해둔 계산기를 확인해보세요.
