1. “그래도 전세가 낫지 않아?”
집을 구할 때 전세 월세 중 뭐가 나은지 물어보면, 대부분 “그래도 전세가 낫다”는 답이 돌아옵니다. 목돈이 그대로 보존되고 매달 나가는 돈이 없으니 당연해 보이는 얘기입니다. 그런데 이 말은 목돈을 그냥 묵혀둔다는 전제에서만 맞습니다. 그 목돈으로 뭘 할 수 있는지까지 따지면 얘기가 달라질 수 있습니다.
그래서 이번엔 전월세전환율과 목돈의 기회비용을 실제로 계산해서, “전세가 항상 유리하다”는 말을 검증해보는 시뮬레이터를 만들었습니다.
2. 전월세전환율, 정확히 뭘까
전세보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 비율입니다. 계산 공식은 간단합니다.
전환율(%) = (연간 월세) ÷ (전세보증금 − 월세보증금) × 100
예를 들어 전세 3억원짜리 집을 보증금 2억원+월세 50만원으로 바꾼다면, (50만원×12)÷1억원×100 = **6%**입니다. 이 숫자가 낮을수록 세입자에게 유리한 조건입니다.
3. 법정 상한, 신규 계약엔 적용 안 됩니다
전세 월세 전환에는 법정 상한이 있습니다. 한국은행 기준금리(2026년 7월 기준 2.75%) + 2%p = **4.75%**입니다. 그런데 이 상한은 기존 계약을 갱신할 때만 적용되고, 신규 계약은 대상이 아닙니다. 이 차이를 모르고 “전환율이 법정 상한보다 높으니 불법 아니냐”고 오해하는 경우가 많아서, 계산기에 계약 유형(신규/갱신)을 먼저 선택하도록 만들었습니다.
4. 핵심 통찰: 손익분기는 “전환율 = 내 운용 수익률”
이 계산기의 핵심 발견입니다. 전세를 선택하면 보증금이 묶여서 그 돈을 다른 곳에 굴릴 기회를 포기하게 됩니다. 월세를 선택하면 그 차액을 예금이나 투자로 굴려서 수익을 낼 수 있습니다. 계산해보면 정확히 이렇게 정리됩니다.
- 전환율보다 내 목돈 운용 수익률이 낮으면 → 전세가 유리
- 전환율보다 내 목돈 운용 수익률이 높으면 → 월세가 유리
즉 “전세가 항상 유리하다”가 아니라, **”내가 그 목돈으로 전환율보다 높은 수익을 낼 자신이 있는지”**가 진짜 기준입니다. 예금 정도로만 굴릴 생각이라면 대부분 전세가 유리하고, 어느 정도 투자 수익을 기대한다면 월세 쪽이 유리해질 수 있습니다.
5. 전세자금대출까지 반영하면 더 현실적으로
목돈을 다 갖고 있는 경우는 흔치 않습니다. 보증금의 일부를 전세자금대출로 마련하는 게 일반적이라, 계산기에 대출 금액과 이자율을 입력하면 이 비용까지 반영해서 계산합니다. 자기자본 부분은 기회비용으로, 대출 부분은 실제 이자비용으로 나눠서 계산하기 때문에 실제 상황에 훨씬 가깝습니다.
6. 우리 동네 실제 전환율은 얼마일까
계산기에 특정 지역의 평균 전환율을 미리 넣어두지는 않았습니다. 이런 수치는 실시간으로 바뀌고 지역·주택유형마다 다른데, 정확하지 않은 숫자를 넣느니 서울주택정보마당으로 바로 연결되는 링크를 넣어서, 내 계약 조건이 실제 시장 평균과 비교해서 어떤지 직접 확인할 수 있게 했습니다.
7. 오해 바로잡기 O/X 퀴즈
“전세가 월세보다 항상 유리하다”, “법정 상한은 신규 계약에도 적용된다” 같은 흔한 오해를 O/X 퀴즈로 정리했습니다.
8. 무료로 직접 사용해보기
9. 마무리하며
이 계산기를 만들면서 다시 확인한 건, “당연해 보이는 말일수록 전제 조건을 따져봐야 한다”는 점이었습니다. “전세가 유리하다”는 말 자체가 틀린 건 아니지만, 그 말이 성립하는 조건(목돈을 그냥 묵혀둔다는 전제)을 빼고 말하면 반쪽짜리 정보가 됩니다. 다음 편에서는 이 계산 로직, 특히 손익분기점을 어떻게 도출했는지와 대출을 반영하는 구조를 어떻게 짰는지 이어서 기록하겠습니다.
